楚文豪：养老地产商业模式与赢利模式设计
2016-11-08 09:11 来源：http://www.ceo315.org/ 阅读： 次
楚文豪 先生
国家注册管理咨询师
被中国企业家联合会誉为“最具影响力的管理咨询专家”
商业模式与赢利模式的本质是交易结构的重构
Reconstruction of trading structure
我们知道交易依然是现代市场经济的基石，不管是大学教课书里的“business model”还是大家侃侃而谈的“互联网+”，其本质还是创新、创造或者促成交易的完成，是交易结构的重构。
如何去破解养老地产的商业模式本质是要引入其它交易结构主体促成交易的完成？比如：
1、引入资产管理机构，承接重资产投入与持有，解决养老地产开发商短期资金压力，优线化重资产与轻资产比例，通过引入专业运营机构快速解决养老服务交易；
2、引入证券公司帮助发行债券或者REITs，促成物业销售或者养老服务的交易；
3、引入房屋中介机构，通过以房养老促成长者养老服务的交易；
4、引入产业投资基金股权投资，解决交错平衡问题，促成物业销售或者养老服务的交易。
商业模式与赢利模式设计的起点和落脚点是解决钱的问题
Solve the money problem
通过商业模式的研究，构建养老地产项目的赢利模式是开发商考虑的关键问题，以笔者从业经验看，赢利体系构建依托以下四个维度：
1、泛资产证券化
主要包括政府PPP、国开行政策性贷款、资产管理公司股权投资、保险机构股权与债权投资、公募、私募、健康养老产业投资基金股权投资、Reits与服务信托、上市融资等形式。
政府PPP，通过政府投入或者购买与社会资本共建养老项目；通过国开行政策性贷款，获取不高于项目总投资80%、周期30年的、低息政策性贷款；引入资产管理公司、保险机构、投资基金通过股权置换，获取短期资金；通过不动产或者服务信托发行，回笼资金；通过资本市场，进入更便捷的资金平台。
2、虚拟产品金融化
虚拟产品金融化体现在现代市场经济契约精神，同时也体现了供需资源与金融融合的形式，更是资源优化配置的体现，合理、合法的使用金融理财产品，使得财务未来的运营收益在短期内有资金回拢，解决短期资金压力。
虚拟产品的金融化主要有两大类，一类是床卡捆绑，一类是床卡分离，前者是预收或者折扣产品，而后者是典型的金融理财产品，是老年服务业、老年金融业和老年地产业紧密结合的产物。
3、物业销售
销售与持有并存一直是养老地产常用的操作方法，部分产权式养老物业销售，回拢资金是解决养老地产开发商资金压力的最有效方式。要在政策上理解，产权式养老也是养老的一种业态，全持有并不是养老地产的唯一形式。
4、后期经营收益体系
后期经营性收益是养老产业常规的经营方式，也是养老产业要突破的关键点，是通过构建差异化的核心竞争能力、盈利性的服务产品体系，持续、稳定、健康的发展。
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